Najciekawsze orzeczenia Sądu Najwyższego z 2025 r. w sprawach budowlanych.

Rok 2025 przyniósł kilka wyjątkowo istotnych orzeczeń Sądu Najwyższego dotyczących umów o roboty budowlane. Rozstrzygnięcia te doprecyzowują granice odpowiedzialności inwestora, skutki odstąpienia od umowy, możliwość powoływania się na nadużycie prawa oraz moment powstania roszczeń odszkodowawczych. Poniżej omawiamy cztery wyroki, które w praktyce mogą mieć kluczowe znaczenie dla uczestników procesu budowlanego.

Zgoda inwestora na podwykonawcę a zakres solidarnej odpowiedzialności

Szczególne znaczenie ma Postanowienia z 26 czerwca 2025 r. (I CSK 1154/24), w którym Sąd Najwyższy szeroko odniósł się do problematyki zgody inwestora na udział podwykonawcy.

SN jednoznacznie wskazał, że w każdym przypadku czynnego wyrażenia zgody musi ona odnosić się zarówno do zindywidualizowanego podwykonawcy, jak i do konkretnej umowy o roboty budowlane. Dotyczy to również zgody wyrażonej w sposób dorozumiany.

Jak podkreślono, „warunkiem skuteczności tak wyrażonej zgody jest to, aby dotyczyła ona konkretnej umowy, której istotne postanowienia są znane inwestorowi albo z którymi miał możliwość zapoznania się”.

Sąd Najwyższy wyraźnie zaakcentował, że inwestor nie musi znać pełnej treści umowy podwykonawczej ani jej projektu. Decydujące znaczenie ma jednak znajomość tych postanowień, które wyznaczają zakres jego solidarnej odpowiedzialności, w szczególności dotyczących przedmiotu robót oraz wysokości wynagrodzenia podwykonawcy lub sposobu jego ustalenia. Jak trafnie ujął to SN, „mówiąc obrazowo – inwestor musi mieć świadomość, na co się godzi”.

Skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane

W podobnie pragmatycznym duchu utrzymane jest postanowienie z 24 września 2025 r. (I CSK 2777/24), dotyczący skutków odstąpienia od umowy o roboty budowlane.

Sąd Najwyższy przypomniał, że to wola stron przesądza o tym, czy odstąpienie wywiera skutek wobec całej umowy, czy jedynie wobec jej niezrealizowanej części. SN wskazał, że strony mogą zastrzec, iż odstąpienie ma charakter ex nunc i odnosi się wyłącznie do świadczeń niespełnionych przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu.

Ma to doniosłe znaczenie dla odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy. Jeżeli bowiem odstąpienie wykonawcy od umowy z podwykonawcą wywiera skutek jedynie na przyszłość, a w odniesieniu do robót już wykonanych umowa pozostaje w mocy, to – „nie ma podstaw do zwolnienia inwestora od solidarnej odpowiedzialności za zapłatę należnego podwykonawcy wynagrodzenia”.

Nadużycie prawa podmiotowego w relacjach budowlanych

Kolejny istotny głos w sprawach budowlanych przyniosło postanowienia z 29 maja 2025 r. (I CSK 2991/24), w którym Sąd Najwyższy odniósł się do stosowania klauzuli nadużycia prawa podmiotowego.

SN podkreślił, że art. 5 k.c. służy wyjątkowej odmowie udzielenia ochrony prawu podmiotowemu w sytuacjach, w których byłoby to nieakceptowalne z punktu widzenia zasad słuszności i powszechnie uznanych wartości. Jednocześnie wyraźnie zaznaczono, że mechanizm ten przenika całą sferę prawa prywatnego i znajduje zastosowanie również w relacjach profesjonalnych.

W praktyce oznacza to możliwość oceny przez pryzmat art. 5 k.c. także takich uprawnień jak wypowiedzenie umowy czy żądanie kaucji gwarancyjnej przez wykonawcę robót budowlanych. Sąd Najwyższy zaakcentował jednak, że ingerencja ta musi mieć charakter wyjątkowy i subsydiarny oraz uwzględniać całokształt okoliczności sprawy, co wyklucza automatyczne podważanie wykonywania praw kontraktowych.

Moment powstania roszczenia odszkodowawczego i pojęcie wykonania obiektu

Na tle odpowiedzialności odszkodowawczej szczególnie istotny jest wyrok z 22 maja 2025 r. (II CSKP 832/23), w którym Sąd Najwyższy jednoznacznie odrzucił pogląd, zgodnie z którym wymagalność roszczenia odszkodowawczego uzależniona jest od zakończenia wykonywania umowy.

Jak wskazano, „art. 471 k.c. nie daje podstaw do uzależniania wymagalności odszkodowania od zakończenia wykonywania umowy”. Jeżeli szkoda powstała w trakcie realizacji robót, roszczenie powstaje już w momencie jej poniesienia. SN posłużył się przy tym klarownym przykładem zwiększonych kosztów ogrzewania w sytuacji opóźnienia wykonania ocieplenia budynku.

Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na często spotykane w praktyce błędne utożsamianie wykonania obiektu z jego odbiorem. Podkreślono, że niewykonanie prac wykończeniowych co do zasady nie oznacza niewykonania obiektu, lecz stanowi wadę w postaci stanu niezupełnego. Brak odbioru lub pokwitowania nie przesądza zatem o tym, że świadczenie nie zostało spełnione, co ma istotne znaczenie dla zakresu uprawnień inwestora oraz terminów ich realizacji.

Pytanie prawne do Sądu Najwyższego – perspektywa na 2026 r.

Na tle omówionych rozstrzygnięć warto również zwrócić uwagę na zagadnienie, które stało się przedmiotem pytania prawnego skierowanego do Sądu Najwyższego w 2025 r “Czy odszkodowanie za szkodę będącą skutkiem nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, może być ustalone (w świetle art. 471 kodeksu cywilnego w zw. z art. 363 k.c. i z art. 361 § 2 k.c.) jako równowartość nieponiesionych przez wierzyciela kosztów czynności celowych dla usunięcia wad świadczenia wykonawcy, lecz niewykonanych w dacie zamknięcia rozprawy?”

Pytanie to zostało przekazane powiększonemu, siedmioosobowemu składowi Sądu Najwyższego ze względu na rozbieżności w orzecznictwie i wagę systemową zagadnienia, które dotyczy nie tylko umów budowlanych, ale również zasad ogólnych prawa cywilnego przy określaniu rozmiaru szkody. Rozstrzygnięcie tego zagadnienia w 2026 r. może mieć doniosłe konsekwencje dla stron umów o roboty budowlane – szczególnie w praktyce dochodzenia roszczeń odszkodowawczych za wady wykonania robót, gdzie często spór dotyczy właśnie tego, kiedy i w jakiej wysokości szkoda powinna zostać uznana za już poniesioną.