Decyzje środowiskowe 2026–2028: co realnie się zmienia? Pełna analiza z przepisami (deregulacja oraz nowelizacja ustawy OOŚ, nr UD224)

Stan prawny na dzień: 26 czerwca 2026 r.

Autor: dr Michał Peljan, radca prawny

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU) to w polskim procesie inwestycyjnym często pierwsza decyzja administracyjna i punkt, od którego wszystko się zaczyna. Jej treść wiąże organy na kolejnych etapach. Zgodnie z art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 670, dalej „ustawa OOŚ”), DŚU poprzedza między innymi decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o warunkach zabudowy, koncesję oraz zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Dlatego każda zmiana w tym obszarze przekłada się wprost na harmonogram, koszty i ryzyko sporów.

W 2026 roku zmiany prawa biegną dwoma równoległymi ścieżkami. Pierwszy pakiet zmian został uchwalony przez Sejm i czeka na podpis Prezydenta, drugi to najpoważniejsza przebudowa systemu ocen oddziaływania od blisko dwóch dekad i pozostaje na etapie projektu. Poniżej porządkuję obydwa kierunki zmian oraz wskazuję konkretne przepisy i przedstawiam własną ocenę praktyczną.

I. Punkt wyjścia: jak działa DŚU dzisiaj

Decyzję środowiskową regulują przepisy Działu V Rozdziału 3 ustawy OOŚ (art. 71 do 87), a raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko (raport OOŚ) — art. 66 do 70. Obowiązek jej uzyskania dotyczy przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 poz. 1839 ze zm.).

Trzy elementy warto mieć z tyłu głowy, bo to ich dotyczą zmiany:

Po pierwsze, ważność. Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy OOŚ decyzja środowiskowa pozwala wystąpić o decyzję następczą (np. pozwolenie na budowę) w terminie 6 lat od dnia, w którym stała się ostateczna, a art. 72 ust. 4 dopuszcza wydłużenie tego okresu do 10 lat, jeżeli organ potwierdzi, że warunki realizacji przedsięwzięcia pozostają aktualne. Wniosek o potwierdzenie aktualności składa się nie wcześniej niż po upływie 5 lat od uostatecznienia decyzji, a samo postanowienie powinno zapaść jeszcze przed upływem terminu podstawowego.

Po drugie, przeniesienie. Na podstawie art. 72a ust. 1 ustawy OOŚ organ jest obowiązany, za zgodą strony, przenieść decyzję na inny podmiot, jeżeli przyjmuje on jej warunki. To przepis, z którego korzysta każdy, kto kupuje grunt z gotową środowiskówką.

Po trzecie, brak sankcji. W obecnym stanie prawnym ustawa OOŚ nie przewiduje kar pieniężnych za realizację przedsięwzięcia bez wymaganej DŚU. To właśnie ma się zmienić.

II. Pakiet deregulacyjny (milcząca zgoda) – uchwalony przez Sejm, przed podpisem Prezydenta

Ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych w sprawach rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych albo załatwianych milcząco Sejm uchwalił 15 maja 2026 r. Senat wprowadził do niej poprawki na posiedzeniu w czerwcu 2026 r., po czym Sejm rozpatrzył stanowisko Senatu i skierował ustawę do podpisu Prezydenta. Na dzień przygotowania niniejszego tekstu ustawa oczekuje na podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw — nie jest jeszcze prawem obowiązującym, a jej ostateczny kształt i datę wejścia w życie należy potwierdzić w ogłoszonym tekście. To część rządowego pakietu deregulacyjnego przygotowanego we współpracy z inicjatywą SprawdzaMY. Dla decyzji środowiskowych najważniejsze są cztery rozwiązania.

Dłuższy termin na raport OOŚ, z 3 do 5 lat. Dla przedsięwzięć oczekujących na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor zyskuje do 5 lat na dostarczenie raportu o oddziaływaniu na środowisko. To ogranicza ryzyko ponownego rozpoczynania kosztownej procedury przy inwestycjach realizowanych etapami.

Postępowanie środowiskowe przed uchwaleniem planu. Można prowadzić postępowanie środowiskowe dla przedsięwzięcia, którego lokalizacja nie jest jeszcze przewidziana w obowiązującym MPZP. Procedura środowiskowa zbliża się do planistycznej i może biec równolegle, co skraca ścieżkę dojścia do pozwolenia.

Milczące potwierdzenie aktualności decyzji. Jeżeli właściwy organ nie wyda postanowienia w terminie 90 dni od wniosku, aktualność warunków realizacji przedsięwzięcia uznaje się za potwierdzoną automatycznie. Bezczynność organu zaczyna działać na korzyść inwestora, a nie przeciwko niemu.

Porządek w rekultywacji gruntów. Wprowadzono obowiązkową dokumentację rekultywacji jako podstawę decyzji o kierunku i o zakończeniu rekultywacji oraz zasadę milczącej zgody przy jej opiniowaniu, jeżeli organ opiniujący nie zajmie stanowiska w 30 dni.

Dokładną datę wejścia w życie poszczególnych przepisów (vacatio legis) należy potwierdzić w tekście ogłoszonym w Dzienniku Ustaw. Część rozwiązań wchodzi w życie w standardowym terminie 14 dni od ogłoszenia, część w terminach szczególnych.

III. Wielka nowelizacja ustawy OOŚ: projekt UD224

To osobny, znacznie szerszy projekt przygotowany przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska. Za opracowanie odpowiadają Panowie Mikołaj Dorożała, Główny Konserwator Przyrody, oraz Piotr Otawski, Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska.

Status legislacyjny na 26 czerwca 2026 r.

Numer w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów to UD224. Tekst projektu opublikowano i skierowano do konsultacji publicznych oraz opiniowania 29 grudnia 2025 r. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów określono na I kwartał 2026 r., jednak nie został on dotrzymany — na koniec czerwca 2026 r. jest przekroczony o blisko trzy miesiące, a w wykazie RM pole „Status realizacji” pozostaje puste. Projekt nie został jeszcze przyjęty przez Radę Ministrów ani skierowany do Sejmu, nie ma więc druku sejmowego. To wczesny etap, na którym ostateczny kształt przepisów może się jeszcze istotnie zmienić.

Projektowany harmonogram wejścia w życie

Zgodnie z projektem, z zastrzeżeniem możliwych zmian w toku prac: większość przepisów ma wejść w życie 30 dni od ogłoszenia ustawy, przeniesienie właściwości na starostów od 1 stycznia 2027 r., a pełna elektronizacja postępowań w systemie SOPOOŚ od 1 stycznia 2028 r.

Co zmienia UD224: kluczowe przepisy

1. Decyzję wyda starosta, a nie gmina. Najpoważniejsza zmiana ustrojowa. Kompetencja do wydawania DŚU przechodzi od wójta, burmistrza i prezydenta miasta do starosty (w miastach na prawach powiatu nadal prezydent miasta). Cel deklarowany przez projektodawcę to wyższa jakość i specjalizacja organów oraz ograniczenie konfliktu interesów. Realne ryzyko jest jednak inne. Starostwa nie dysponują dziś mocami przerobowymi do przejęcia setek postępowań środowiskowych rocznie, więc w okresie przejściowym należy liczyć się z wydłużeniem czasu wydawania decyzji oraz z przesunięciami kadrowymi z gmin.

2. Pełna cyfryzacja i system SOPOOŚ. Projekt wprowadza System do Obsługi Postępowań w zakresie Ocen Oddziaływania na Środowisko (projektowane art. 129a do 129j). Wniosek o DŚU, kartę informacyjną przedsięwzięcia i raport OOŚ trzeba będzie składać elektronicznie, opatrzone podpisem kwalifikowanym, zaufanym albo osobistym. Raport przestaje być zeskanowanym PDF i staje się dokumentem cyfrowym z ustandaryzowanymi danymi przestrzennymi (między innymi pliki .shp dla inwentaryzacji przyrodniczej).

3. Opłata środowiskowa zamiast 205 zł. Dzisiejsza symboliczna opłata zostaje zastąpiona opłatą środowiskową z górnym pułapem rzędu 30 do 50 tys. zł (projektodawcy nie są tu jeszcze konsekwentni), a zmiana decyzji ma kosztować 50 procent opłaty podstawowej. Koszt administracyjny trzeba będzie uwzględnić już na etapie planowania inwestycji.

4. Kary do 20 mln zł i procedura naprawcza. Projekt wprowadza system administracyjnych kar pieniężnych za realizację przedsięwzięcia bez wymaganej DŚU, w wysokości od 100 tys. do 20 mln zł, oraz rozbudowuje sankcje za naruszenie warunków decyzji (kierunkowo wokół art. 136a oraz obowiązków z art. 33a ustawy OOŚ, z możliwością miarkowania kar). Jeżeli inwestycję realizowano bez decyzji, inwestor będzie zobowiązany złożyć wniosek o DŚU w terminie 60 dni, a pełną dokumentację przedłożyć w terminie do 18 miesięcy.

5. Sukcesja decyzji i odpowiedzialność solidarna. Projektowany art. 72c przewiduje, że podmiot, który staje się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której realizowane lub zrealizowane jest przedsięwzięcie objęte DŚU, przejmuje prawa i obowiązki wynikające z tej decyzji, a podmioty, które te obowiązki przejmują, odpowiadają solidarnie. Równolegle zmienia się art. 72a ust. 1 w zakresie zmiany podmiotu wskazanego w decyzji, którą uzależnia się od oświadczenia o zgodzie na przejęcie obowiązków. Zasada, że obowiązki idą za nieruchomością, pojawia się także w pakiecie deregulacyjnym z czerwca 2026 r., dlatego dokładną podstawę i datę wejścia w życie warto potwierdzić w ogłoszonym tekście.

6. Strony postępowania i udział społeczeństwa. Krąg stron ma być ustalany na podstawie zamkniętego katalogu praw rzeczowych do nieruchomości oraz obszaru oddziaływania. Próg liczby stron, od którego stosuje się zawiadomienie przez obwieszczenie, podnosi się w art. 74 ust. 3 z 10 do 20, w ślad za art. 49a k.p.a. Organ będzie mógł wyznaczyć termin na uwagi społeczeństwa dłuższy niż 30 dni, jeżeli przemawia za tym charakter sprawy, a uwagi spóźnione nie będą musiały być rozpatrywane.

7. Szerszy zakres raportu OOŚ. Do obowiązkowej analizy w karcie informacyjnej oraz w raporcie OOŚ wchodzi wprost emisja światła, czyli rodzaj i ilość emitowanego światła (zmiany w art. 66 ustawy OOŚ). Doprecyzowano też wymogi co do liczby i nazewnictwa wariantów oraz wariantowania na etapie ponownej oceny. Znika ocena na wniosek inwestora dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać, lokalizowanych na formach ochrony przyrody (zmiana art. 59 ust. 1 pkt 2), a decyzja o konieczności oceny wraca do organu.

8. Fikcja wycofania wniosku. Projektowany art. 69 ust. 6 wprowadza zasadę, zgodnie z którą jeżeli w terminie 3 lat od dnia doręczenia postanowienia określającego zakres raportu wnioskodawca raportu nie złoży, żądanie wszczęcia postępowania uważa się za wycofane. To narzędzie pozwala organowi zamknąć sprawy, które dziś latami pozostają w toku.

9. Wstrzymanie decyzji oznacza wstrzymanie prac. Wstrzymanie wykonania DŚU oraz uchylenie rygoru natychmiastowej wykonalności mają pociągać za sobą konieczność wstrzymania prac inwestycyjnych w zakresie objętym decyzją. To istotne ryzyko procesowe, również dla inwestycji liniowych prowadzonych w trybie specustaw.

10. Specustawy, obronność i krajobraz. Projekt przesądza wprost, że stwierdzenie nieważności lub uchylenie decyzji inwestycyjnej objętej specustawą jest możliwe także wtedy, gdy nie poprzedziła jej DŚU. Powstaje odrębny reżim dla pilnych przedsięwzięć obronnych, zwalnianych z DŚU uchwałą Rady Ministrów, a w ustawie o ochronie przyrody nowa ocena wpływu na przyrodę i krajobraz parków krajobrazowych oraz obszarów chronionego krajobrazu w sytuacjach, gdy pełna ocena oddziaływania nie jest wymagana. Zmienia się też charakter postanowienia Prezesa Państwowej Agencji Atomistyki z opiniującego na uzgadniające (art. 77 ust. 1 pkt 5).

Ocena prawna

Z perspektywy doradcy inwestora, który prowadzi projekty wymagające DŚU, układ ryzyk wygląda następująco.

Największym ryzykiem nie są kary, lecz czas. Sankcje do 20 mln zł brzmią dotkliwie i będą realnie dyscyplinować rynek, ale dotyczą zachowań patologicznych, czyli budowy bez wymaganej decyzji. Dla inwestora prowadzącego proces zgodnie z prawem znacznie ważniejsza jest przewidywalność terminów. Przeniesienie kompetencji na starostów od 1 stycznia 2027 r. tworzy klasyczne ryzyko okresu przejściowego, w którym kompetencja jest przenoszona szybciej niż zasoby kadrowe. Tam, gdzie to możliwe, postępowania środowiskowe warto domknąć jeszcze na obecnych zasadach, a tam, gdzie się nie da, zaplanować bufor czasowy w harmonogramie inwestycji.

Sukcesja decyzji zmienia logikę transakcji na gruntach. Dziś przeniesienie DŚU wymaga aktywnego wniosku i zgody strony w trybie art. 72a. Projektowany art. 72c przesuwa punkt ciężkości, ponieważ prawa i obowiązki z decyzji mają iść za nieruchomością, a podmioty mają odpowiadać solidarnie. W praktyce oznacza to, że audyt środowiskowy przestaje być formalnością i staje się elementem wyceny ryzyka. W umowach nabycia nieruchomości należy precyzyjnie rozłożyć odpowiedzialność za warunki wynikające z DŚU, zabezpieczyć oświadczenia i zapewnienia oraz przewidzieć mechanizmy regresu między zbywcą a nabywcą. Odpowiedzialność solidarna jest wygodna dla organu, ale dla stron transakcji jest pułapką, jeżeli nie zostanie umownie uporządkowana.

Cyfryzacja i dane przestrzenne przesuwają pracę na początek procesu. Wymóg składania raportu OOŚ w formie cyfrowej z danymi GIS oraz obowiązkowa analiza emisji światła oznaczają, że granice przedsięwzięcia i jakość dokumentacji trzeba dopracować, zanim postępowanie ruszy. Błąd w danych przestrzennych lub w określeniu obszaru oddziaływania będzie generował ryzyka proceduralne na samym starcie, w tym spory o krąg stron. To także argument za wcześniejszym zaangażowaniem autorów dokumentacji i koordynacją z doradcą prawnym.

Wzmocnienie pozycji organu w wyborze wariantu i powrót oceny z urzędu. Projektowane przywrócenie rozwiązań sprzed nowelizacji art. 81 ust. 1 z 2019 r. oraz likwidacja oceny na wniosek inwestora dla części przedsięwzięć oznaczają, że organy odzyskują realny wpływ na kształt inwestycji. Dla inwestora to sygnał, by wariantowanie i argumentację środowiskową przygotować rzetelnie, a nie traktować jako formalność, bo organ będzie mógł wskazać wariant korzystniejszy dla środowiska lub odmówić wydania decyzji.

Milczące potwierdzenie aktualności to realne ułatwienie. Mechanizm z pakietu deregulacyjnego, w którym brak postanowienia organu w 90 dni działa na korzyść inwestora, w połączeniu z dłuższym, pięcioletnim terminem na raport przy inwestycjach czekających na plan, daje większą elastyczność w projektach etapowych. To jeden z nielicznych elementów, które jednoznacznie skracają ścieżkę.

Wniosek ogólny jest taki, że kierunek zmian to większa specjalizacja i cyfryzacja, ale też wyższy formalizm, twardsze sankcje i przeniesienie ciężaru na wczesne etapy procesu oraz na umowy. Inwestor, który dobrze poukłada dokumentację, harmonogram i ryzyka transakcyjne, wyjdzie na tym dobrze. Inwestor, który potraktuje środowiskówkę jako formalność na końcu, zapłaci za to czasem i pieniędzmi.

Co zrobić już teraz: rekomendacje

1. Przejrzeć portfel projektów pod kątem etapu postępowań środowiskowych i rozważyć przyspieszenie spraw, które można zakończyć przed zmianą właściwości organów (1 stycznia 2027 r.).
2. Zweryfikować ważność i aktualność posiadanych DŚU oraz terminy z art. 72 ust. 3 i 4, korzystając z nowego pięcioletniego terminu na raport i z milczącego potwierdzenia aktualności.
3. Zaktualizować checklisty due diligence o ryzyka środowiskowe, w szczególności sukcesję decyzji, odpowiedzialność solidarną i ekspozycję na kary, oraz dostosować klauzule oświadczeń i zapewnień w umowach nabycia.
4. Przygotować dokumentację do formatu cyfrowego i danych GIS, uporządkować granice przedsięwzięcia i wybór autorów raportu z wyprzedzeniem.
5. Monitorować etap legislacyjny UD224, czyli przyjęcie przez Radę Ministrów, druk sejmowy oraz finalne vacatio legis, ponieważ kształt przepisów może się jeszcze zmienić.

Potrzebujesz wsparcia?

Doradzamy inwestorom i deweloperom na każdym etapie procesu inwestycyjnego, od oceny ryzyk środowiskowych i planistycznych, przez audyt decyzji administracyjnych, po reprezentację w postępowaniach i sporach. Jeżeli chcesz sprawdzić, jak opisane zmiany wpływają na Twój konkretny projekt, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

Autor: dr Michał Peljan, radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Peljan, Czwojda, Pogorzelski i Kopacz s.c. Specjalizuje się w prawie budowlanym, zamówieniach publicznych, transakcjach na rynku nieruchomości oraz prawie administracyjnym i planowaniu przestrzennym.

Zastrzeżenie: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Część omawianych przepisów pozostaje na etapie projektu i może ulec zmianie. W indywidualnych sprawach zalecany jest kontakt z radcą prawnym lub adwokatem.

Podstawa prawna i źródła: ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. 2026 poz. 670); rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 poz. 1839 ze zm.); dyrektywa 2011/92/UE; projekt nowelizacji o nr UD224 (wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów); ustawa o uproszczeniu procedur administracyjnych (uchwalona przez Sejm 15 maja 2026 r., oczekująca na podpis Prezydenta); K. Gruszecki, Komentarz do ustawy OOŚ, LEX; materiały OpenLEX oraz publikacje branżowe.