„5 ha bez zgody KOWR” od 30 kwietnia 2026 r. – pogląd, który wprowadza w błąd. Co naprawdę zmienia Dz.U. 2026 poz. 317.
W publikacjach o charakterze poradnikowym można spotkać pogląd, zgodnie z którym od 30 kwietnia 2026 r. osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni do 5 ha bez zgody, a obowiązujący dotąd próg 1 ha uległ pięciokrotnemu podwyższeniu. Twierdzenie to wprowadza w błąd. Wynika z połączenia dwóch odrębnych reżimów prawnych, a powoływana liczba „5 ha” pochodzi z przepisu, który obrotu prywatną ziemią rolną w ogóle nie dotyczy.
Treść nowelizacji
Powoływanym aktem jest ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa (Dz.U. 2026 poz. 317), ogłoszona 12 marca 2026 r. Nowelizuje ona dwie ustawy i żadna z wprowadzonych zmian nie łagodzi ograniczeń w obrocie prywatną ziemią rolną. Kierunek regulacji jest przeciwny.
Nowelizacja nadaje przede wszystkim nową preambułę ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, podkreślając, że gospodarstwa rodzinne stanowią, zgodnie z Konstytucją, podstawę ustroju rolnego państwa, a sama regulacja jest elementem spójnej polityki rolnej państwa. Zmiana ta nie ma charakteru wyłącznie redakcyjnego. Preambuła stanowi wskazówkę interpretacyjną, a obecne jej brzmienie wzmacnia ochronny charakter ustawy. Wątpliwości co do tego, czy dana czynność wymaga zgody albo czy doszło do obejścia przepisów, będą wskutek tego rozstrzygane raczej na rzecz ograniczeń obrotu niż jego swobody.
Zasadnicza zmiana dotyczy jednak ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Moratorium na sprzedaż państwowej ziemi z Zasobu, obowiązujące od 30 kwietnia 2016 r. i mające wygasnąć 30 kwietnia 2026 r., zostało przedłużone do dwudziestu lat liczonych od wejścia w życie ustawy z 2016 r., a więc do 30 kwietnia 2036 r. Z tego względu omawiana część nowelizacji wchodzi w życie z dniem 30 kwietnia 2026 r., tak aby moratorium obowiązywało nieprzerwanie. Sprzedaż gruntów z Zasobu poza ustawowymi wyjątkami, bez wymaganej zgody, w dwudziestoletnim okresie pozostaje nieważna.
Pochodzenie progu „5 ha”
Próg 5 ha w nowelizacji rzeczywiście występuje, lecz w katalogu wyjątków od zakazu sprzedaży ziemi państwowej. Znowelizowany art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z 2016 r. wymienia wśród nieruchomości, które KOWR może mimo moratorium sprzedać, nieruchomości rolne o powierzchni do 5 ha. Jest to zatem próg, do którego Skarb Państwa, występując jako sprzedający, może zbyć grunt z własnego Zasobu, nie zaś próg, do którego nabywca może kupić cudzą ziemię na rynku prywatnym.
Omawiany pogląd przenosi ten próg z przepisów o sprzedaży Zasobu WRSP na grunt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, regulującej obrót prywatny. Oba reżimy są jednak rozłączne: pierwszy określa, co i w jakim zakresie może sprzedać państwo ze swoich gruntów, drugi — na jakich warunkach podmiot prywatny może nabyć grunt od innego podmiotu prywatnego. Powoływana data 30 kwietnia 2026 r. jest przy tym dniem wejścia w życie przedłużenia moratorium, a nie jakiegokolwiek złagodzenia zasad nabywania.
Próg na rynku prywatnym pozostaje na poziomie 1 ha
W obrocie prywatnym stan prawny nie uległ zmianie. Nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny. Podmiot niespełniający tej definicji może bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha; powyżej tego progu konieczna jest zgoda wyrażana w drodze decyzji administracyjnej. Próg 1 ha, wprowadzony nowelizacją z 2019 r., obowiązuje nadal i znajduje potwierdzenie w aktualnej informacji KOWR. Niezmienione pozostają również dolny próg 0,3 ha użytków rolnych, poniżej którego ustawy nie stosuje się w ogóle, prawo pierwokupu KOWR przy nieruchomościach powyżej tego progu oraz pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa po nabyciu.
Założenie, że od końca kwietnia możliwe stało się nabycie 5 ha gruntu rolnego pod inwestycję bez udziału KOWR, jest więc pozbawione podstaw. Przepis nie uległ zmianie.
Wnioski praktyczne
Dla podmiotu planującego transakcję na gruncie rolnym wynikają stąd trzy konsekwencje. Państwowa ziemia pozostaje wyłączona z obrotu na kolejną dekadę — moratorium do 2036 r. oznacza, że Zasób WRSP w przeważającej mierze nadal nie jest dostępny do nabycia, KOWR zaś grunty raczej wydzierżawia, niż sprzedaje, a wyjątek dotyczący nieruchomości do 5 ha pozostaje rozwiązaniem wąskim. W obrocie prywatnym o tym, czy transakcja podlega ustawie i czy wymaga zgody KOWR, nadal rozstrzygają powierzchnia użytków rolnych oraz przeznaczenie w miejscowym planie; nieruchomość przeznaczona w planie w całości na cele nierolne pozostaje poza zakresem ustawy. Zmieniona preambuła stanowi natomiast czytelny sygnał kierunku: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego pozostaje instrumentem ochronnym, co będzie miało znaczenie wykładnicze w sporach o zakres obowiązku uzyskania zgody oraz o obejście przepisów.
Teza o „5 ha bez zgody od 30 kwietnia” nie odpowiada zatem stanowi prawnemu. Ustawodawca nie złagodził obrotu ziemią rolną, lecz przedłużył ochronę państwowego Zasobu do 2036 r. i wzmocnił ochronny charakter ustawy. Każda transakcja na gruncie rolnym wymaga tej samej analizy co dotychczas: statusu nieruchomości, powierzchni użytków rolnych, przeznaczenia w planie miejscowym oraz, powyżej 1 ha, zgody KOWR.
Stan prawny: czerwiec 2026 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.