Prezydent podpisał nowelizację ustawy planistycznej. Co naprawdę zmienia się w decyzjach o warunkach zabudowy?
11 czerwca 2026 r. Prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Media relacjonują ją jednym zdaniem: „gminy dostały czas na plany ogólne do 31 sierpnia”. To prawda — ale niepełna. W ustawie kryją się zmiany, które dla inwestorów znaczą więcej niż dwa dodatkowe miesiące. Poniżej to, co z lektury przepisów przejściowych i uzasadnienia wynika naprawdę.
Dwa miesiące więcej — ale data graniczna jest podwójna
Nowelizacja wydłuża obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r., dając gminom dodatkowy czas na uchwalenie planów ogólnych. W praktyce oznacza to, że okno na uzyskiwanie decyzji WZ według dotychczasowych zasad — bez wymogu położenia działki w obszarze uzupełnienia zabudowy — przesuwa się z końca czerwca na koniec sierpnia.
Tyle że termin ustawowy to tylko połowa prawdy. Granicą jest zawsze wcześniejsze z dwóch zdarzeń: data ustawowa albo wejście w życie planu ogólnego w konkretnej gminie. Gmina, która uchwali plan w lipcu, zamyka swoje okno w lipcu — niezależnie od tego, co zapisano w noweli. A gminy, zwłaszcza te z presją inwestycyjną, finiszują właśnie teraz: kamień milowy KPO wymaga, by do końca sierpnia plany przyjęła połowa gmin w Polsce.
Wniosek praktyczny jest brutalnie prosty: nowela nie jest zaproszeniem do odłożenia wniosku na sierpień. Jest buforem na wypadek, gdyby czerwcowy wniosek wymagał uzupełnień — niczym więcej.
Koniec WZ „na cudzą działkę” — to jest prawdziwa rewolucja tej noweli
Zmiana, o której mówi się najmniej, a która najmocniej uderzy w praktykę transakcyjną: nowelizacja ogranicza krąg wnioskodawców. Decyzję o warunkach zabudowy będzie mógł uzyskać wyłącznie podmiot legitymujący się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego.
Przez dwie dekady wuzetka pełniła funkcję, której ustawodawca nigdy formalnie jej nie przypisał: była narzędziem badania potencjału inwestycyjnego cudzej działki. Deweloper przed zakupem składał wniosek, sprawdzał, co da się zbudować, i dopiero wtedy podejmował decyzję o transakcji — bez angażowania kapitału. Uzasadnienie noweli mówi wprost: ustawodawca chce ukrócić występowanie o decyzje „jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości” i składanie kilkunastu konkurencyjnych wniosków na tę samą działkę.
Skutki dla rynku będą wymierne. Po pierwsze, due diligence planistyczne przesuwa się przed wniosek, nie przed decyzję — analiza dobrego sąsiedztwa, rejestrów i uwarunkowań stanie się elementem badania przedtransakcyjnego, bo wuzetki „na próbę” już nie będzie. Po drugie, rośnie rola umów przedwstępnych: prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmuje także tytuł obligacyjny, więc dobrze skonstruowana przedwstępna z klauzulą zgody właściciela na dysponowanie gruntem powinna otwierać drogę do wniosku jeszcze przed przeniesieniem własności. Po trzecie, sprzedający atrakcyjne grunty zyskują kartę przetargową — to oni będą decydować, komu udostępnić tytuł umożliwiający wystąpienie o decyzję.
Pięcioletnia ważność — przypomnienie dat, które wciąż mylą
Od 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ wygasają po pięciu latach od prawomocności. Bezterminowe pozostają decyzje, które uprawomocniły się przed tą datą, oraz — co istotne i często umyka — decyzje wydane na wnioski złożone przed 16 października 2025 r., nawet jeżeli uprawomocniły się później. Każdy wniosek składany dziś da już decyzję terminową. Pięć lat to przy większości inwestycji wystarczająco, ale w projektach wieloetapowych horyzont ważności trzeba wpisać do harmonogramu od pierwszego dnia.
Gminy bez sankcji za przewlekłość — wniosek z tego przewrotny
Nowela zwalnia gminy z odpowiedzialności finansowej za niewydanie w terminie decyzji WZ w postępowaniach wszczętych po 24 września 2023 r. Intencja jest zrozumiała — urzędy toną w lawinie wniosków składanych przed zamknięciem okna. Ale konsekwencja dla wnioskodawcy jest jednoznaczna: dyscyplinującego bata nie ma i nie będzie. Tym większe znaczenie ma kompletność wniosku przy złożeniu — każde wezwanie do uzupełnienia to tygodnie, których w tym kalendarzu nie ma.
Co zrobić w czerwcu — instrukcja w czterech punktach
Złożyć wniosek teraz, nie w sierpniu. Liczy się data wszczęcia postępowania, a nie data decyzji — wniosek złożony przed zamknięciem okna będzie rozpatrzony według dotychczasowych zasad także po uchwaleniu planu ogólnego.
Zadbać o kompletność. Mapa, charakterystyka zabudowy, bilans zapotrzebowania na media, dostęp do drogi publicznej — braki formalne to dziś największe ryzyko utraty terminu.
Rozważyć zawieszenie jako wehikuł czasu. Postępowanie wszczęte przed datą graniczną można zawiesić na zgodny wniosek strony nawet na trzy lata (art. 98 § 1 k.p.a.) — i wznowić je później, wciąż na starych zasadach. Dla inwestycji, które dopiero dojrzewają, to legalny sposób zatrzymania korzystnego reżimu.
Zweryfikować kalendarz własnej gminy. Data ustawowa jest granicą maksymalną; o realnym terminie decyduje rada gminy. Jeden telefon do wydziału planowania bywa wart więcej niż lektura Dziennika Ustaw.
Na dzień publikacji ustawa oczekuje na ogłoszenie w Dzienniku Ustaw — ostateczne brzmienie przepisów przejściowych, w tym daty wejścia w życie poszczególnych zmian (większość: 1 lipca 2026 r.), wymaga potwierdzenia po publikacji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych zapraszamy do kontaktu z kancelarią.