Koniec „gry hipotekami”. Co zmieniła uchwała 7 sędziów SN (III CZP 9/24)?

Przez lata w obrocie funkcjonowało wygodne przekonanie: jeśli nieruchomość jest obciążona hipotekami przewyższającymi jej wartość, to jej wyprowadzenie z majątku nie krzywdzi wierzyciela — bo i tak nie zaspokoiłby się z egzekucji. Skoro „nie ma z czego brać”, to nie ma pokrzywdzenia, a skarga pauliańska upada.

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 19 marca 2025 r. (III CZP 9/24) zaprzeczył temu poglądowi.

Liczy się ujęcie bilansowe. Pokrzywdzenie wierzycieli zachodzi wtedy, gdy wyzbycie się nieruchomości doprowadziło do powstania albo zwiększenia nadwyżki pasywów nad aktywami dłużnika. Oceniając skargę, sąd nie bada już, czy ten konkretny wierzyciel mógłby się realnie zaspokoić właśnie z tej rzeczy. Stan pokrzywdzenia ustala się na chwilę zamknięcia rozprawy — nie na moment dokonania czynności.
Innymi słowy: test „czy dało się cokolwiek wyegzekwować z tej nieruchomości” został zastąpiony testem „czy ta czynność pogorszyła bilans dłużnika”. To ważna zmiana kierunku.

Co to oznacza w praktyce transakcyjnej:
– Dla dłużnika i w restrukturyzacji: nie da się już „odchudzić” bilansu, wyprowadzając obciążone ponad wartość aktywa i licząc, że są nietykalne. Argument „przecież to było bez wartości” przestał działać.
– Dla kupującego: to najważniejszy wniosek. Komfort „kupuję rzecz obciążoną, więc nikt jej nie ruszy” zniknął. Jako osoba trzecia możesz zostać pozwany skargą pauliańską, mimo czystego działu IV w relacji do wartości. Stan księgi wieczystej to za mało -due diligence musi obejmować kondycję finansową zbywcy i kontekst całej transakcji.
-Dla wierzyciela: pozycja wyraźnie mocniejsza. Transfery aktywów obciążonych hipoteką przestały być bezpieczne.

Podsumowanie dla każdego, kto nabywa nieruchomość od podmiotu w gorszej kondycji finansowej: badaj nie tylko to, co kupujesz, ale i od kogo. Hipoteka nie zamyka tematu – czasem dopiero go otwiera.
#nieruchomości #skargapauliańska #duediligence #prawohandlowe