Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 635 k.c.), jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Roboty budowlane są procesem skomplikowanym, wymagającym respektowania określonego harmonogramu. Często, inwestor/nabywca mieszkania, obserwując postęp prac, może mieć uzasadnione wątpliwości czy proces zostanie ukończony w ustalonym terminie. W tej sytuacji często słyszy się zapewnienia wykonawcy, że wprawdzie prace nie zostały jeszcze ukończone albo nawet rozpoczęte, ale z pewnością wkrótce to nastąpi. Czy w tej sytuacji prawo daje narzędzia, z których pomocą można wzruszyć zawartą umowę?
Tak, jest nim cytowany na wstępie przepis kodeksu cywilnego, który pozwala na odstąpienie od umowy. W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż, mimo, że przepis traktuje bezpośrednio o dziele, to oczywiście dotyczy on również robót budowlanych; w tym przypadku dziełem będzie budowany lub remontowany obiekt (w tym mieszkanie). Jednocześnie przepis dotyczy zarówno opóźnienia w zakresie rozpoczęcia, jak i zakończenia prac.
Zbierzmy przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było skorzystanie z omawianego uprawnienia:
- wystąpienie opóźnienia – wystarczy sam fakt opóźnienia. Nie ma żadnego znaczenia, czy wykonawca ponosi winę za opóźnienie, czy też nie. Wobec tego wykonawca nie może tłumaczyć się brakiem pracowników lub oczekiwaniem na wydłużoną dostawę towaru. Z drugiej jednak strony opóźnienie nie może być spowodowane działaniem inwestora. Jednocześnie należy podkreślić, iż umówiony termin nie musi wynikać z umowy. Ważne jest jednak to, aby możliwe było wykazanie za pomocą jakiegoś dowodu, iż doszło do ustalenia terminu w inny sposób.
- prawdopodobieństwo nieukończenia działa w omówionym terminie – w tym przypadku zalecana jest duża ostrożność oraz precyzja. Odstąpienie od umowy jest możliwe bowiem tylko w takiej sytuacji, w której wszystko wskazuje na to, że nie zostanie dotrzymany omówiony termin. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli nastąpi odstąpienie od umowy, natomiast wykonawca jednak ukończy dzieło w omówionym terminie, wówczas odstąpienie będzie bezskuteczne. W tym przypadku orzecznictwo jest dość bogate. Z jednej strony wskazuje się bowiem, że wykonawca ma prawo wykonywać roboty własnym tempem, jednak nie oznacza to, że jest uprawniony do przekraczania umówionego terminu. Wiąże się to z tym, że nie można odstąpić od umowy z tej tylko przyczyny, że wykonawca realizacje prace w zbyt wolnym tempie, o ile zachodzi prawdopodobieństwo że zakończy prace w terminie. Na gruncie orzecznictwa można więc wywnioskować, że rozważając odstąpienie od umowy, należy zastanowić się, czy jest możliwe ukończenie robót budowlanych tempem aktualnie prowadzonym. Niewątpliwie w tym zakresie pomocna będzie wiedza z zakresu budownictwa, dlatego też w tym przypadku dobrym pomysłem jest sporządzenie opinii przez niezależnego biegłego, który oceni, czy możliwe jest ukończenie prac, czy też nie.
Jeśli powyższe przesłanki zostały spełnione, inwestor nabywa uprawnienie do złożenia wykonawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy – powinno ono zostać złożone w formie pisemnej, a także dostarczone w taki sposób, aby wykonawca mógł się z nim zapoznać. Odstąpienie takie nie wymaga niczyjej akceptacji – w momencie, w którym zostanie dostarczone, powoduje wygaśnięcie łączącego strony stosunku prawnego w taki sposób, jak gdyby umowa nigdy nie została zawarta. W praktyce oznacza to, że wykonawca powinien zwrócić otrzymane dotychczas wynagrodzenie (również np. zaliczkę), ale z drugiej strony wykonawca będzie też upoważniony do zdemontowania i zabrania tego, co dotychczas już wykonał.
W praktyce może okazać się, że wykonawca będzie kwestionował fakt złożonego oświadczenia oraz stał na stanowisku, iż był w stanie ukończyć dzieło w omówionym terminie. W tej sytuacji spór musiałby zostać prawdopodobnie rozstrzygnięty na drodze postepowania sądowego przy udziale biegłego, który dokonałby oceny prawdopodobieństwa ukończenia dzieła w terminie.
Jednocześnie należy podkreślić, iż zawarta pomiędzy stronami umowa może wyłączyć komentowane uprawnienie.
Omówione powyżej prawo do odstąpienia od umowy może wydawać się skomplikowane. Wszak skorzystanie z tego uprawnienia niekiedy jest wstępem do długiego procesu sądowego lub otwarciem drogi do dochodzenia dalszych roszczeń, w szczególności odszkodowawczych za szkodę powstałą w związku z niewykonaniem prac w umówionym terminie. Warto w tej sytuacji skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika, który dokona kompleksowej oceny stanu faktycznego i prawnego.