Coraz częstszym problemem dzisiejszego rynku nieruchomości jest słabej jakości wykończenie robót, zarówno mieszkań jak i części wspólnych budynku. Przyczyną takiego stanu rzeczy często jest pośpiech w wykonywaniu inwestycji budowlanych, na co niewątpliwy wpływ może mieć duża ilość obiektów wykonywanych przez poszczególnych deweloperów związanych z boomem budowlanym w Polsce, z którym niewątpliwie mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. W innych sytuacjach jest to brak doświadczenia nowo powstałych przedsiębiorstw budowlanych, które zostały powołane do życia przez osoby, które wcześniej nie działały na rynku budowlanym, a które w szybkim tempie chciały skorzystać finansowo na nie spotykanym do tej pory w naszym kraju rozwoju rynku deweloperskiego. Co w takim razie przykładowo w sytuacji, gdy garaże w nowo powstałych mieszkaniach deweloperskich są regularnie zalewane, na ścianach korytarzy pojawia się grzyb, pęka elewacja budynku, winda wiecznie nie działa, a woda przecieka przez dylatacje? Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za wady w częściach wspólnych budynku i jakie kroki należy podjąć, by wyegzekwować naprawy?
Odpowiedzialność dewelopera za wady w częściach wspólnych budynku – ile trwa?
Odpowiedzialność dewelopera na zasadach rękojmi trwa – zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego – pełne 5 lat od dnia przekazania kluczy. Nie jest to jednak tak oczywista sprawa, jak mogłoby się wydawać. Powstaje pytanie, jak liczyć powyższy termin w odniesieniu do ewentualnych wad tzw. części wspólnych obiektu budowlanego (elementy nieruchomości, które służą wszystkim właścicielom lokali lub mieszkań takie jak ściany nośne, fundamenty, dachy, piwnice, elewacja, parkingi itp.).
W tym miejscu należy wyjaśnić, że w przypadku części wspólnych okres ten biegnie bowiem odrębnie dla poszczególnych udziałów we współwłasności właścicieli – tzn. dla każdego nabywcy mieszkania z osobna.
Definiującym początek biegu terminu pięciu lat dla całej wspólnoty właścicieli będzie wówczas dzień wydania ostatniego lokalu, ostatniemu nabywcy. To oznacza, że kupujący wcześniej swoje mieszkania mają dodatkowy czas na zgłaszanie wad deweloperowi.
Kiedy należy zgłosić wady deweloperowi?
Nie warto odkładać zgłaszania usterek deweloperowi na ostatnią chwilę. Nie należy z tym zwlekać do samego końca – szczególnie gdy kupujący jest konsumentem. Zgodnie bowiem z Kodeksem cywilnym, jeżeli wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy, domniemywa się, że istniała z chwilą wydania rzeczy.
Należy pamiętać również, że odpowiedzialność dewelopera nie trwa wiecznie. Po przedawnieniu się roszczenia koszty napraw wad w częściach wspólnych ponosić będzie wspólnota.
Jakie prawa mają właściciele lokali lub mieszkań w przypadku wad w częściach wspólnych?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym kupujący może dochodzić przykładowo roszczeń z tytułu rękojmi (art. 556 – 576 k.c.) za wady istniejące w chwili wydania nieruchomości lub odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.). Czego dokładnie może żądać kupujący i w jaki sposób może dochodzić swoich praw?
Nabywcy mogą występować przeciwko deweloperowi indywidualnie lub jako cała wspólnota. Czego dokładnie można dochodzić?
Z tytułu rękojmi można dochodzić:
- Żądania naprawienia wad;
- Żądania obniżenia ceny (zasadniczo, jeżeli wada nie została usunięta pomimo wezwania lub usuniecie wady jest niemożliwe lub nieproporcjonalnie kosztowne);
- Prawa odstąpienia od umowy (przy czym należy pamiętać, że odstąpienie od umowy prowadzi do jej unieważnienia, a co za tym idzie prowadzi do utraty roszczeń wynikających z umowy np. do zapłaty kar umownych, czy też gwarancji, o której mowa poniżej).
Z tytułu odpowiedzialności kontraktowej natomiast można żądać:
- Odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (to jest jednak wykluczone, gdy wada powstała z winy nabywcy);
- Wykonanie zastępcze na koszt dewelopera przez inny podmiot zatrudniony przez nabywców lokali lub mieszkań
Dodatkowo niezależnie od powyższego deweloperzy często udzielają gwarancji na wykonane przez siebie prace budowlane (gwarancja w odróżnieniu od rękojmi jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera do usunięcia wad w obiekcie budowlanym). W tym miejscu należy wyjaśnić, że brak udzielenia gwarancji przez podmiot zbywający lokal lub mieszkanie nie pozbawia nabywcy mieszkania roszczeń z tytułu wskazanej wcześniej rękojmi, czy też nienależytego wykonania umowy. Zresztą jak wynika z praktyki konsumenci bardzo często skupiają się na roszczeniach wynikających z gwarancji (o ile została udzielona), zapominając o rękojmi, która zdarza się, że jest bardziej korzystna aniżeli gwarancja z punktu widzenia uprawnień kupującego.
Powyższe roszczenia dają szerokie możliwości ochrony kupującym. Warto więc znać owe uprawnienia – a tym bardziej nie należy bać się korzystania z nich. W bardziej skomplikowanych sytuacjach istotna może okazać się pomoc profesjonalnego radcy prawnego lub adwokata. Prawnik kompleksowo oceni stan faktyczny i prawny, a następnie poprowadzi Państwa indywidualnie lub wspólnotę mieszkaniową przez proces dochodzenia roszczeń – szczególnie w przypadku odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.
Podsumowanie – odpowiedzialność dewelopera za wady w częściach wspólnych budynku
Podsumowując, z perspektywy prawa nabywca ma spory wachlarz narzędzi dochodzenia swoich roszczeń i – uwzględniając orzecznictwo – spore szanse na sukces. Warto jednak podjąć należyte działania od razu po ujawnieniu się wady w części wspólnej. W dalszej kolejności warto spróbować wstępnie rozwiązać problem bezpośrednio z deweloperem, a w przypadku braku powodzenia, połączyć siłę wszystkich właścicieli i jako wspólnota wystąpić przeciwko deweloperowi.