Ustawa deweloperska w przebudowie. Co realnie zmieniło się w ochronie nabywcy lokalu w ciągu ostatniego roku

W ciągu niespełna roku ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2024 poz. 695 ze zm.) zmieniała się trzykrotnie, a do tego doszła uchwała Sądu Najwyższego, która przemodelowała pozycję nabywcy w sporze o opóźnienie dewelopera. Wszystkie te zmiany idą w jedną stronę – wzmacniają konsumenta i odbierają deweloperowi narzędzia, którymi przez lata przerzucał na kupującego ryzyko procesu inwestycyjnego. Poniżej porządkuję, co już obowiązuje, co dopiero wejdzie w życie i jak na to wszystko nakłada się najnowsze orzecznictwo.

Jawność cen: obowiązki od 11 lipca 2025 r.

Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), podpisana przez Prezydenta 5 czerwca 2025 r. i obowiązująca od 11 lipca 2025 r., nałożyła na deweloperów obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której muszą publikować ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego lokalu i całej nieruchomości, ceny pomieszczeń przynależnych oraz informacje o dopłatach i innych świadczeniach, a także jawną historię zmian cen od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Do tego doszło codzienne raportowanie tych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji za pośrednictwem portalu dane.gov.pl, niezależnie od tego, czy cena uległa zmianie.

Z punktu widzenia nabywcy najistotniejszy nie jest jednak sam obowiązek publikacyjny, lecz jego sankcja cywilnoprawna. Ujawniona cena ma charakter ceny maksymalnej – w razie rozbieżności między ceną podaną na stronie internetowej dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej. To przepis, który realnie przesuwa siłę negocjacyjną: deweloper nie może już prezentować jednej ceny w kanale marketingowym, a podstawiać innej przy akcie notarialnym. Przedsiębiorcy prowadzący już sprzedaż dostali dwumiesięczny okres przejściowy, do 11 września 2025 r., na dostosowanie oferty co do lokali, których własności jeszcze nie przeniesiono. Niedopełnienie tych obowiązków jest kwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a nadzór sprawuje Prezes UOKiK.

Powierzchnia użytkowa i cena: art. 5a od 13 lutego 2026 r.

To zmiana najgłębsza i – wbrew pozorom natury technicznej – najbardziej konsumencka. Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2026 poz. 27), podpisana przez Prezydenta 7 stycznia 2026 r. i ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 stycznia 2026 r., dodaje po art. 5 nowy art. 5a, który wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. Przepis przesądza dwie rzeczy. Po pierwsze, w umowach regulowanych ustawą – deweloperskiej, sprzedaży i rezerwacyjnej – cenę lokalu albo domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej oraz ceny za jeden metr tej powierzchni; koniec z ustalaniem ceny w oparciu o inaczej liczoną powierzchnię „rozliczeniową” czy „sprzedażową”. Po drugie, powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie – w praktyce PN-ISO 9836 – obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia.

Praktyczny skutek jest jednoznaczny: powierzchnia zajęta przez ścianki działowe zostaje wyłączona z powierzchni użytkowej, za którą nabywca płaci. Dotychczas niejednolite stosowanie normy prowadziło do sytuacji, w których konsument płacił za metry, z których fizycznie nie mógł korzystać – przy cenach rynkowych potrafiło to oznaczać kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy. Ustawodawca w uzasadnieniu wprost wskazał, że nowela potwierdza dotychczasowe, korzystne dla nabywców orzecznictwo. W powiązaniu z obowiązkiem oznaczenia powierzchni użytkowej w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 6 ustawy) art. 5a tworzy wyraźną podstawę do roszczeń o zwrot ceny za „nadpłacony” metraż, tym razem wynikającą wprost z ustawy co do sposobu jej wyliczenia.

Pozostaje jeden problem interpretacyjny, na który warto uczulać klientów po obu stronach rynku. Literalne brzmienie przepisu odsyła do normy obowiązującej w dacie wniosku o pozwolenie, co przy inwestycjach realizowanych na starszych pozwoleniach każe za każdym razem ustalać, która edycja normy jest właściwa. Nowe zasady stosuje się przy tym wyłącznie do umów zawieranych od 13 lutego 2026 r.; umowy zawarte wcześniej pozostają ważne i są wykonywane na dotychczasowych regułach, nawet jeśli w ramach jednej inwestycji oznacza to równoległe funkcjonowanie umów o odmiennej konstrukcji ceny.

Jednolity format danych: nowelizacja w toku legislacyjnym

Trzecia nowelizacja, autorstwa posłów Polski 2050, została uchwalona przez Sejm (260 głosów za, 1 przeciw, 177 wstrzymujących się) i trafiła do Senatu, nie jest więc jeszcze prawem obowiązującym. Nakłada ona na deweloperów obowiązek przekazywania danych o cenach i metrażach do portalu dane.gov.pl w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego formacie – dziś taki format jest jedynie rekomendowany, przez co dane bywają nieporównywalne. Zignorowanie obowiązku ma być traktowane jako czyn nieuczciwej konkurencji oraz praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, z sankcją finansową sięgającą 10% rocznego obrotu. Przepisy mają wejść w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia. Dla nabywcy oznacza to docelowo realną porównywalność ofert na podstawie danych, a nie ulotki – pod warunkiem, że Senat i Prezydent dokończą proces.

Orzecznictwo: koniec z limitowaniem odpowiedzialności dewelopera

Najważniejszym rozstrzygnięciem ostatnich miesięcy jest uchwała Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r. (III CZP 22/25), podjęta w składzie: Roman Trzaskowski, Paweł Grzegorczyk i Karol Weitz jako sprawozdawca. Sąd Najwyższy przesądził, że w razie wątpliwości postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przenoszącej prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary (art. 484 § 1 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne – w szczególności wtedy, gdy kara została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.

Mechanizm jest tu subtelny. Ustawowym typem kary umownej jest kara wyłączna, przy której wierzyciel nie może dochodzić odszkodowania ponad zastrzeżoną kwotę, choćby wykazał wyższą szkodę. Pozostawienie takiej konstrukcji bez modyfikacji stawia konsumenta w gorszej sytuacji, niż gdyby klauzuli kary w ogóle nie było – dlatego SN zakwalifikował ją jako „klauzulę szarą” objętą domniemaniem sprzeczności z dobrymi obyczajami (art. 385(3) pkt 2 k.c.). Tłem sporu był typowy dla rynku zapis: kara rzędu 0,01% wpłaconych kwot za każdy dzień zwłoki, która przy blisko dwuletnim opóźnieniu dała kwotę symboliczną wobec rzeczywistej szkody nabywców.

Choć sprawa wyrosła na gruncie nieobowiązującej już ustawy z 16 września 2011 r., argumentacja przenosi się wprost na umowy zawierane pod rządami obecnej regulacji. Dla nabywcy oznacza to, że niezależnie od literalnego brzmienia umowy może dochodzić pełnego odszkodowania przewyższającego karę umowną, a klauzule ograniczające odpowiedzialność dewelopera do zryczałtowanej, zaniżonej kary są podważalne jako abuzywne. Skutek jest typowy dla reżimu konsumenckiego: sąd nie „naprawia” umowy, lecz przyjmuje, że wadliwe postanowienie nie wiąże, a w jego miejsce wchodzą ogólne przepisy o naprawieniu szkody.

Spór o metraż: roszczenia nabywców i margines tolerancji

Drugą zmianą – obok ustawy – jest po prostu sądowy klimat i podejście orzecznicze. Jeszcze przed wejściem w życie art. 5a zaczęły pojawiać się roszczenia o zwrot ceny za powierzchnię doliczoną pod ściankami działowymi; Prezes UOKiK prowadził postępowania wobec sześciu deweloperów zarzucając im nieprecyzyjne informowanie o rozliczeniach tej powierzchni, a w obrocie pojawiły się pierwsze, nieprawomocne nakazy zapłaty (m.in. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Woli z 28 maja 2025 r., II Nc 993/25; Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia z 31 lipca 2025 r., I Nc 1695/25; Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ z 5 sierpnia 2025 r., XIV Nc 1589/25). Podstawą roszczeń pozostają przepisy o rękojmi i obniżeniu ceny (art. 556 i nast. k.c.) – z istotnym dla klientów przypomnieniem, że termin przedawnienia roszczeń konsumenta sięga sześciu lat, a więc realne pozostają sprawy dotyczące transakcji sprzed kilku lat.

Tę linię trzeba jednak czytać razem z orzecznictwem wyznaczającym margines tolerancji powierzchni. Po wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 lipca 2015 r. (VI ACa 831/15) w praktyce rynkowej utrwalił się model, w którym umowa dopuszcza odchyłkę rzędu plus minus 2%, rozliczaną według powierzchni rzeczywistej, z prawem odstąpienia dopiero po przekroczeniu tego progu. Sąd przyjął – opierając się na opinii biegłych wskazującej odchylenia sięgające od 2,1% przy większych lokalach do nawet 4,3% przy najmniejszych – że ze względów technologicznych pewien margines jest nieunikniony i sama jego klauzula nie jest z założenia abuzywna. Orzecznictwo nie jest tu jednak w pełni jednolite, a UOKiK pozostaje krytyczny: niedozwolone bywają klauzule asymetryczne, dające deweloperowi prawo do dopłaty za większy metraż bez lustrzanego obniżenia ceny przy metrażu mniejszym, oraz takie, które pozbawiają nabywcę prawa odstąpienia mimo przekroczenia uzgodnionej granicy.

Waloryzacja ceny pod kontrolą abuzywności

Wątkiem, który w warunkach inflacji kosztów budowy wraca w niemal każdej umowie, jest klauzula waloryzacyjna. Reguła orzecznicza jest tu stabilna i dla nabywcy korzystna: postanowienia waloryzacyjne podlegają takiej samej kontroli pod kątem niedozwolonego charakteru jak każde inne (art. 385(1)–385(3) k.c.), a badaniu podlega samo brzmienie klauzuli, a nie to, czy konsument rzeczywiście poniósł szkodę związaną ze wzrostem ceny. Klauzula skonstruowana wadliwie nie wiąże konsumenta. W praktyce oznacza to, że oparcie waloryzacji o przejrzysty, obiektywny wskaźnik GUS z rozsądnym pułapem i symetrią uprawnień stron jest broni¬alne, natomiast klauzule jednostronne lub blankietowe pozostają polem do skutecznego zakwestionowania.

Co to oznacza dla nabywcy

Praktyczny wniosek z całości jest taki, że pozycja kupującego lokal od dewelopera jest dziś najsilniejsza od lat, ale korzyść trzeba świadomie wyegzekwować. Przed podpisaniem umowy warto ustalić, według której normy liczona jest powierzchnia, i – zwłaszcza w odbiorze – zlecić niezależny pomiar zgodny z PN-ISO 9836, bo różnica nawet kilku metrów przekłada się wprost na cenę. Czytając wzorzec, należy zwrócić szczególną uwagę na konstrukcję kar umownych i ewentualne wyłączenie prawa do odszkodowania ponad karę, na marginesy tolerancji powierzchni oraz na mechanizm waloryzacji. A jeśli umowa została zawarta wcześniej i istnieje podejrzenie zawyżenia metrażu czy zaniżenia odpowiedzialności dewelopera – sześcioletni termin przedawnienia daje realne pole do działania.

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na czerwiec 2026 r. Jeżeli analizują Państwo konkretną umowę deweloperską albo rozważają roszczenie wobec dewelopera, zapraszamy do kontaktu – ocenimy sprawę i zaproponujemy strategię dostosowaną do jej okoliczności.