Kary umowne stanowią kluczowy element umów zawieranych między nabywcami nieruchomości (domów, lokali mieszkalnych) a deweloperami. Ich głównym celem jest zabezpieczenie stron przed niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązań oraz mobilizowanie do terminowej realizacji umowy. W polskim systemie prawnym kwestie te są regulowane zarówno przez Kodeks cywilny, jak i ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwaną dalej „ustawą deweloperską”). Jakie są różnice między tymi aktami prawnymi? Które przepisy mają pierwszeństwo? Przyjrzyjmy się bliżej.
1. Kary umowne w Kodeksie cywilnym
Zgodnie z art. 483–484 Kodeksu cywilnego, kary umowne mogą być konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych. Kluczowe aspekty to:
– Swoboda umów: Strony mogą dowolnie kształtować wysokość i warunki kar umownych.
– Odszkodowanie uzupełniające: Jeśli umowa tak przewiduje, wierzyciel może dochodzić odszkodowania przewyższającego zastrzeżoną karę umowną.
– Miarkowanie kary: Sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej, jeśli jest ona rażąco wygórowana lub zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.
2. Kary umowne w ustawie deweloperskiej
Ustawa deweloperska wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące umów deweloperskich, kładąc nacisk na ochronę nabywców. Kluczowe postanowienia to:
– Symetria kar i odsetek: Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy deweloperskiej, wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
– Rekompensata dla nabywcy: Jeśli umowa nie przewiduje kar umownych ani odsetek, deweloper jest zobowiązany do wypłaty nabywcy rekompensaty w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym za opóźnienie (art. 39 ust. 2).
– Odstąpienie od umowy: W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę z powodu opóźnienia dewelopera, nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia (art. 43 ust. 3).
3. Praktyczne różnice – na co zwrócić uwagę?
W przypadku kolizji przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy deweloperskiej, pierwszeństwo mają regulacje ustawy deweloperskiej, ponieważ jest to akt prawny o szczególnym (w stosunku do “ogólnych” regulacji kodeksu cywilnego) charakterze. Oznacza to, że:
– Nabywca jest lepiej chroniony – deweloper nie może stosować kar umownych rażąco niekorzystnych dla nabywcy.
– Obowiązuje symetria kar – deweloper nie może przewidywać kar dla nabywcy wyższych niż te, które sam musi ponosić.
– Nabywca zachowuje prawo do roszczeń – nawet jeśli odstąpi od umowy, wciąż może dochodzić kary za wcześniejsze opóźnienia dewelopera.
4. Jakie kary umowne można stosować w umowie deweloperskiej?
Dla dewelopera:
– Opóźnienie w przeniesieniu własności – kara za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności na nabywcę.
– Opóźnienie w usunięciu wad – kara za nieterminowe usunięcie stwierdzonych wad w lokalu.
– Niedotrzymanie terminów budowy – kara za opóźnienia w realizacji etapów inwestycji.
Dla nabywcy (z ograniczeniami ustawy deweloperskiej):
– Opóźnienie w płatnościach – nabywca może zostać obciążony odsetkami; nie są to ściśle kary umowne, ale stanowią pewną finansową konsekwencję nienależytego wykonania zobowiązania (nieterminowej zapłaty).
– Odstąpienie od umowy przez nabywcę – kary za odstąpienie nie mogą być nadmiernie wygórowane i muszą uwzględniać ochronę nabywcy przewidzianą w ustawie.
5. Czy konsument może zrzec się kar w umowie przenoszącej własność nieruchomości?
W swojej praktyce niejednokrotnie widywaliśmy przypadki zrzeczenia się kar umownych w umowie przenoszącej własność nieruchomości (umowie sprzedaży). Postanowienia takie były wprowadzane w umowach, zawieranych przed notariuszem (w formie aktu notarialnego). Postanowienia takie – jako rażąco sprzeczne z przepisami ustawy deweloperskiej i zagwarantowanego konsumentom prawa do otrzymania finansowej rekompensaty za opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości – należy jednak uznać za niewiążące, a co najmniej za naruszające prawa konsumentów (abuzywne).
6. Podsumowanie – które przepisy mają pierwszeństwo?
W przypadku kolizji przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy deweloperskiej, pierwszeństwo mają regulacje ustawy deweloperskiej. Deweloperzy powinni dostosować swoje umowy do tych regulacji, aby uniknąć ich nieważności oraz potencjalnie dalej idących konsekwencji (np. postępowania przed UOKIKiem). Z kolei nabywcy powinni dokładnie analizować umowy przed ich podpisaniem, aby upewnić się, że przewidziane kary są zgodne z przepisami i zabezpieczają ich interesy. W razie wątpliwości (przed zawarciem umowy) lub powstania problemów (po zawarciu umowy) warto rozważyć skorzystanie z usług Kancelarii, która będzie w stanie doradzić i wspomóc strony transakcji w realizacji ich praw.