Przekroczenie granic umocowania albo wygasłe pełnomocnictwo przy umowie sprzedaży nieruchomości
W praktyce rynku nieruchomości częstym zjawiskiem jest działanie za pośrednictwem pełnomocnika – zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego. To wygodne i nierzadko niezbędne rozwiązanie, zwłaszcza gdy strony przebywają za granicą lub mają ograniczoną dyspozycyjność. Zdarza się jednak, że pełnomocnik… przekracza granice swojego umocowania lub działa już po jego wygaśnięciu.
Czynność dokonana po wygaśnięciu umocowania lub z przekroczeniem zakresu umocowania
Zgodnie z art. 105 kodeksu cywilnego, jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokonuje czynności w imieniu mocodawcy – a mieści się ona w zakresie pierwotnego umocowania – czynność ta pozostaje ważna, o ile druga strona nie wiedziała ani nie mogła z łatwością się dowiedzieć, że umocowanie wygasło. Nie oznacza to zatem od razu nieważności umowy.
Powyższy przepis pełni ważną rolę ochronną – dla uczestników obrotu gospodarczego, a zwłaszcza dla tych, którzy działają w dobrej wierze. Kluczowe znaczenie mają tu właśnie okoliczności, które przesądzają o tym, czy kupujący działał z należytą starannością i czy istniały realne podstawy do zakwestionowania umocowania pełnomocnika.
Stanowisko to znajduje pełne potwierdzenie w orzecznictwie. Jak wskazał Sąd Najwyższy, zasadą jest ważność czynności prawnej dokonanej po wygaśnięciu pełnomocnictwa, a dopiero w razie złej wiary kontrahenta – tj. gdy wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o wygaśnięciu umocowania – czynność taka jest nieważna. (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 listopada 2023 r., sygn. I CSK 5394/22, Legalis/el.).
W sprawach prowadzonych przez Kancelarię zdarzają się jednak przypadki, gdy sprzedający próbuje kwestionować ważność zawartej umowy, twierdząc, że pełnomocnictwo zostało odwołane – choć nie zadbał o poinformowanie drugiej strony lub wręcz własnymi działaniami potwierdzał, że pełnomocnik nadal działa w jego imieniu.
Co z tego wynika dla stron transakcji?
Dla sprzedającego – jeżeli chce odwołać pełnomocnictwo – istotne jest, aby uczynił to w sposób wyraźny, jednoznaczny i skutecznie zakomunikowany, także wobec osób trzecich, które potencjalnie mogą być zaangażowane w transakcje.
Dla kupującego – warto gromadzić całą korespondencję, potwierdzenia oraz zweryfikować podstawowe informacje – ale nie można oczekiwać, że każda osoba fizyczna będzie samodzielnie ustalać, czy pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego zostało w międzyczasie odwołane. Kluczowa jest dobra wiara i należna staranność, oceniana zawsze przez pryzmat konkretnej sytuacji.
Od powyższego należy natomiast odróżnić sytuację, w której rzekomy pełnomocnik nie ma umocowania do dokonania czynności (działa jako tzw. falsus procurator) – co jednak, z uwagi na wymóg zachowania formy aktu notarialnego przy udzieleniu pełnomocnictwa, jest rzadką sytuacją.